一、政策起草背景及目标

　　为充分发挥住房公积金制度保障作用，扩大公积金贷款支持范围，满足住房公积金缴存职工个人商业性购房贷款转公积金贷款业务的需求，发挥公积金贷款利率相对商业贷款利率较低的优势，减少房贷利息支出，减轻住房公积金缴存人的还贷资金压力，有效促进房地产市场良性循环和健康发展。根据国务院《住房公积金管理条例》及省住房和城乡建设厅《关于开展个人商业性购房贷款转住房公积金贷款工作的指导意见》（闽建金管〔2011〕10号）文件精神，结合我市实际，制定本实施细则。 

　　二、主要内容

　　细则主要由商转公贷款总则 ；贷款对象及条件 ；贷款额度、期限、利率；贷款担保 ；申请材料和办理流程 ；附则6个部分组成。共十七条，具体内容包括：

　　第一条—第五条，主要规定商转公政策依据、定义、管理及承办机构、商转公贷款启动和停止的条件等。

　　第六条—第七条，主要规定商转公贷款的适用对象和贷款条件。

　　第八条—第十条，主要规定商转公贷款额度、期限、利率。

　　第十一条，主要规定商转公贷款的担保方式。

　　第十二条—第十四条，主要规定商转公贷款的申请材料、办理流程和发放贷款的资金用途。　

　　第十五条—第十七条，主要规定商转公贷款的不能办理的情形、解释权和施行时间。

　　三、政策要点

　　（一）基本概念

　　1、什么叫“商转公”贷款？

　　答：个人商业性购房贷款转住房公积金贷款，是指已办理个人商业性购房贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人，在还款期间申请将商业性购房贷款余额,转成住房公积金贷款的业务，简称“商转公” 贷款。 

　　2、什么是“个贷使用率”

　　答：个贷使用率是指我市住房公积金委托贷款余额与

　　缴存余额之比。

　　（二）办理“商转公”贷款的条件有哪些？

　　答：“商转公”借款人必须为原商贷的借款人本人或配偶。该住房有其他产权共有人的，产权共有人之间须为配偶、父母或子女关系，产权共有人须年满十八周岁。

　　（1）申请“商转公”贷款除应符合我市住房公积金贷款相关规定外，还需满足原商业性个人住房贷款银行同意借款人提前结清贷款，原商业性个人住房贷款还款一年（含）以上，且无逾期贷款余额的条件；

　　（2）原商业住房贷款所购房已取得《不动产权证》，权属明晰，且仅存在商业性个人住房贷款设定的抵押权，无其他抵押、查封、被征迁或列入征迁项目、设定居住权等权利限制情形，并能办理第二顺位抵押登记手续。

　　（三）“商转公”贷款的额度是多少？

　　答：“商转公”贷款金额不超过贷款受理时我市执行的住房公积金贷款最高额度，且不超过原商业贷款余额。

　　注意：为避免因商转公贷款办理期间发生1次原商贷正常还款，导致“商转公贷款”金额大于原商贷余额出现“倒挂”情况，计算可贷额度时应预先扣除《结清贷款承诺函》中的“下一期应还款本金”，以防商转公贷款资金溢出。

　　例：11月5日受理商转公贷款，原商贷余额为60.2万元，商转公贷款于11月25日发放，金额为60万元。但原商贷还款日为每月20日，期间发生过一次正常还款，偿还贷款本金（不含利息）3000元，贷款余额减少为59.9万元，导致商转公贷款资金结清原商贷后多出1000元。为避免这种情况，该笔商转公贷款审批金额应为60.2-0.3=59.9万元。

　　（四）“商转公”贷款的期限？

　　答：申请公积金贷款年限不超过原商业性住房贷款的剩余年限，且不超过公积金个人住房贷款政策规定的最高年限。

　　（五）公积金可转贷金额低于原商业贷款余额的，差额部分怎么办？

　　答：借款申请人申请“商转公”贷款，若公积金可转贷金额低于原商业贷款余额的，“商转公”贷款发放前，借款申请人须提前偿还原商业贷款余额超出公积金转贷金额的差额部分并提供还款凭证。

　　例：借款申请公积金可转贷金额为60万，原商业贷款余额为80万元，两者的差额20万元须在“商转公”放款前结清。

　　（六）借款人申请“商转公”贷款时，公积金缴存有何要求？

　　答：按我市现行住房公积金贷款政策规定，借款人申办“商转公”贷款时，在我市或异地连续按时足额缴存住房公积金满6个月的，申请账户为正常状态，且无未结清住房公积金贷款的在职职工（不含灵活就业人员）。 

　　（七）办理“商转公”贷款需要提供哪些材料？

　　答：除普通公积金贷款所需常规材料之外，另提供以下材料： 

　　1、原商贷所购住房不动产权证书； 

　　2、原商贷银行出具同意提前结清的《结清贷款承诺函》； 

　　3、原商贷的借款合同、抵押合同；

　　（八）办理“商转公”贷款的担保方式？

　　借款人申请商转公贷款的，采用二次抵押登记的方式担保，即已办理商贷的借款人向公积金中心申请商转公贷款，在不结清原商业贷款前提下，经审查批准，签订借款合同，并办理二次抵押贷款手续后，公积金中心发放商转公贷款至原商贷银行指定还款专户（非借款人个人存款账户），用以提前结清原商业贷款余额，原商业贷款还清后，受托银行5个工作日内办妥原抵押注销登记手续。

　　（九）已办理过一次公积金贷款，第二次购房办了商业贷款，可以申请“商转公”吗？

　　答：如果首次申办的公积金贷款已结清，再次购房办理了商业贷款，申请商转公贷款时，家庭名下仅有这两次贷款所购住房，由于商转公贷款不涉及新购房产，其抵押的住房与原商贷所购房产为同一套，计算时应予以除重，按公积金贷款“认房+认公积金贷款”的套数认定标准该家庭属于第二套，可以申请“商转公”，执行公积金第二套贷款相应的首付、利率政策。

　　若除申请商转公贷款所购住房外，即使首次公积金贷款所购住房已出售，但职工家庭名下还有另外一套住房，按公积金贷款“认房+认公积金贷款”的套数认定标准，该家庭属于“2+1”第三套，则不能申请“商转公”业务。

　　(十)已办理过两次公积金贷款，还可以申请“商转公”吗？

　　答：不可以，按照国家相关政策规定，停止发放第三次公积金贷款。

　　(十一)职工在泉州办理了住房商业贷款，在外地缴存公积金，可以办理“商转公”吗？

　　答：可以，具体参照我市异地公积金贷款政策执行。

　　(十二)“商转公”执行的利率

　　公积金贷款利率按照国家公布的同期利率执行，目前首套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.775%和3.325%。

　　四、政策期限范围

　　本实施细则自2024年11 月27日起施行，长期有效。

　　五、咨询电话

　　拨打12329详细咨询。

　　附件：个人商业性购房贷款转住房公积金贷款办理流程图

　　泉州市住房公积金管理中心

　　2024年11月28日